ИПОТЕКА, как ограбление в особо крупных размерах.

[antiz]

Тема думаю для многих актуальна.

Статья не для того, что бы массово отказывать от ипотеки или не брать (тут есть предмет для обсуждения).

А для того, что бы понимали сам механизм - как это работает.

Возможно, тут рассмотрена только одна сторона, более печальная проблемы, а положительная не рассмотрена, что же - велкам.

И да, тут есть ответ на вопрос - почуму несусветная глупость утверждение: вот была бы у нас ипотека 3 или 5% годовых - я бы купил себе все что захотел - дворец целый, восьми комнатный с гаражом, бледжеком и шлюхами!

 

зы: если кому что не понятно - задавайте вопросы. 

зы2: предвосхищая - я лично брал 3 ипотеки, 2 из которых еще не загашены до конца и на 70% уверен, что по окончанию возьму 4ю, это зависит от нескольких факторов.

 

Ипотека, как ограбление в особо крупных размерах.

Некогда я с ужасом узнал, что советские "экономисты-рыночники" самого высокого класса совершенно не понимают, как на самом деле работает рынок. Их мозги совершенно пробиты не имеющей никаких под собой оснований ЛЖЕНАУЧНОЙ ЛИБЕРАЛЬНОЙ МИФОЛОГИЕЙ, типа "конкуренция повышает качество", "частный бизнес эффективнее государственного", и т.д... Чрезвычайно характерная история произошла с ипотекой и Отто Рудольфовичем Лацисом. Когда возник вопрос о принятии закона об ипотеке, меня этот вопрос реально заинтересовал и я быстро понял, что введение ипотеки - это колоссальное ограбление населения и лишение его всякой перспективы на будущее.

Я позвонил Лацису, в газете которого я тогда часто публиковался и изложил свои соображения. Лацис не был глупым человеком. Совсем не был. Но те аргументы, которые я ему привел, поверьте, произвели на него шоковое впечатление. А я понял, что пропагандируя ипотеку - а он был одним из активным и "долгосрочных" ее проповедников, - что ОН ДАЖЕ И НЕ ЗАДУМЫВАЛСЯ О РЫНОЧНОЙ РЕАЛЬНОСТИ. Он просто не умел считать двухходовки, а повторял ПРАВДОПОДОБНЫЕ либеральные рекламные слоганы, ничего не имеющие общего с реальность. И , поверьте, он, как мне кажется, реально хотел людям добра, а вовсе не стремился к тому, чтобы людей в очередной раз ограбили. Но рынок ему - экономисту рыночнику был абсолютно чужд, как явление, как машина.. 

Вот, в упрощенном виде то, что я Лацису сказал:

Представьте себе, что строится 100 домов в год, нет ипотеки и есть 1000 человек которые хотели бы купить дом, имея разные доходы от, скажем 3 рублей до 100 рублей. Кто купит эти дома и какова будет их цена? Купят те 100 человек из тысячи, которые располагают максимальными средствами.Понятно? - Пусть  средний доход этих верхних 100 человек будет 90 рублей. Значит средняя цена дома будет 90 рублей.

Это очень важно понять: при разбросе доходов в условиях рынка продукт, если его меньше, чем потенциально желающих - а его всегда меньше! - достается самым богатым из желающих. Причем число счастливчиков определится предложением - то есть числом домов. Это очевидно и соответствует элементарной рыночной логике. 

Посмотрим теперь, что произойдет, если есть ипотека и люди могут брать кредиты на покупку домов (хооя это универсальный механизм, относящийся не только к домам, но и любым крупным покупкам, например, машинам!).

Пусть, чтобы взять ипотеку, нужен первый взнос в 20 процентов. Давайте подумаем, какова будет в этом случае цена дома?  

Предположим, что как и в первом случае, домов ровно 100, а людей как и было 1000 с разными деньгами.

Что люди не понимают, так это то, что купят дома все та же самая богатая сотня! - Они на рынке передавят всех остальных. Вот то почему-то очень трудное понимание: люди смотрят на цену, забывая, что цена определяется балансом платежного спроса и предложения. Но если вы это поняли, то сообразите. что самая богатая сотня потратит ровно те деньги, которые у нее на это дело есть - то есть в среднем ровно те же  90 рублей!

НО ЧТО ОНА ЗА ЭТИ 90 РУБЛЕЙ КУПИТ? - ВОТ ВОПРОС! - Дом? - Ничуть! ОНА КУПИТ ТЕПЕРЬ НЕ ДОМ, А ПЕРВЫЙ ВЗНОС ЗА ДОМ! - То есть теперь 90 рублей - это будет цена первого взноса, а это всего 20% цены дома!

Иными словами, номинальная цена дома станет теперь не 90 рублей, а 450 рублей!

Но и это еще не все. Номинальная цена - эта та цена, с которой высчитывается банковский платеж. Поскольку вы 20% этой цены выплатили (теперь эти 20% стоят, как дом без ипотеки - 90 тысяч), вы берете у банка кредит на 450-90=360 рублей и платите 15% годовых, скажем 15 лет. Это значит, что за пятнадцать лет вы выплачиваете 360 тысяч ПЛЮС проценты, которые составят 380*0.15*15=360*2.25=810 рублей. Итого вы выплачиваете: 90 рублей (первый взнос)+360 рублей (основной кредит) + 810 рублей (проценты)= 1260 рублей. Это и есть НАСТОЯЩАЯ цена вашего дома - того. за который БЕЗ ИПОТЕКИ вы бы заплатили всего 90 рублей.

Так вот весь избыток - 1260 - 90= 1179 рублей у вас УКРАДЕНО ИПОТЕЧНЫМ БАНКОМ!  

Почему именно украдено? Да потому что строительство как стоило 80 рублей (при продаже за 90) так и стоит. 

Правда в реальности ограничение иной раз другое: банк не даст вам кредита на сумму превышающую пять-шесть ваших годовых затрат вообще - то есть отберет пригодную ему сотню счастливчиков сам, минимизируя риск.

Кому не осилить текст (привет миллениумам), то же самое на  видео:

 

 

 

[Ishogami]

Даже не читая стену текста, по названию уже понял - о чём пойдет речь.

Как-то со знакомым посчитали, который к слову был несказанно рад что взял однушку в Эко-Видное (где к слову рядом нашли недавно огромную вонючую свалку, а так же в пешей доступности находится цементный завод и скотомогильник), что заплатит он следующую сумму:

Дано взяв 3 ляма в ипотеку на 20 лет под 11% годовых

1. (3.000.000 x 11) / 100 = 330.000 рублей (проценты в год)
2. 330.000 x 20 лет = 6.600.000 рублей (Переплата 220%)
3. 6.600.600 рублей + 3.000.000 рублей = 9.600.000 рублей (Итого нужно отдать)

Это получается он берёт халупу в 40 кв. м в "Эко Видное", а отдаёт двушку на средней линии Москвы или трёшку на окраине. Естественно сейчас будут агрументы, типа "Ко Ко Ко - он в квартире сейчас уже жить будет, квартиры со временем дорожают, а как же дети?, он потом её продать сможет выгодно"

 

Скажу сразу - нефига подобного. Вторичка сейчас падает в цене просто огромными темпами (Новостроя просто завались и на котловане и готового). Дома со временем устаревают и дешевеют (если только не находятся в шаговой доступности от метро - там цена чаще всего фиксируется или нарастает, а тут расположение и экологический фактор вообще не торт. Через 20 лет квартира там будет стоить максимум полтораху - не больше). 

 

Вариантов масса:

 

а) можно деньги откладывать на вклады в течении 10 лет (скажем сумму которую были готовы отдавать банку). С детьми можно и повременить - если детям жить негде, то нафиг плодиться?

 

Через 10 лет при грамотном инвестировании в форекс вы получите свои миллиарды (НЕТ), -  во вклады (несколько по страховому лимиту)  или в акции крупных компаний (тут довольно сложно) вы получите свою однушку в Эко Видном или ещё ближе уже за свои, а не за кредитные деньги.

 

б) можно выучить английский и поехать на заработки в США (где к слову за год работая неофициально - на ютубе куча примеров заработать себе на квартиру).

 

в) ещё любой и множества вариантов вроде договора пожизненной ренты итд

 

Как-то вот так..

Изменено 20 февраля, 2018 пользователем Ishogami

[antiz]

 

 

Дано взяв 3 ляма в ипотеку на 20 лет под 11% годовых (3.000.000 x 11) / 100 = 330.000 рублей (проценты в год)

330.000 x 20 лет = 6.600.000 рублей (Переплата 220%)

6.600.600 рублей + 3.000.000 рублей = 9.600.000 рублей (Итого нужно отдать)

 

Неправильно посчитал. Если брать равномерное гашение долга равными частями, то процентов будет ровно в 2 раза меньше:

То есть вся ипотека 6300 000

А если считать аннуитентныйми платежами, то -7 431 756,43 ₽ (формцула в екселе выглядит как: =ПЛТ(11%/12;240;3000000)*240

31 тыс. месячный платеж.

 

 

 

 

Даже не читая стену текста, по названию уже понял - о чём пойдет речь.

в тексте есть еще и идейная составляющая, которой полезно владеть.

 

 

 

Вариантов масса:

ну не все так однозначно, но в целом - да варианты есть

если посчитать "когда он накопит", можно прикинуть просто:

3000 000/31000 - платеж и получаем грубо 100 месяцев или 8 лет. при условии вкладывания денег на уровне как минимум гашения инфляции

и роста цены квартиры без существенного опережения инфляции и доходов

 

С другой стороны - если в это время надо где-то жить и снимать, то получится, что надо из 31000 - вычитать стоимость аренды (а там глядишь окажется, что ипотека выгоднее, чем накопление.

 

 

 

Другой вариант существенно сэкономить это не брать сразу трешку, а взять однушку, потом еще однушку, потом продать все и взять трешку.

Тут включается сразу несколько плюсов:

1. не берутся "лишние" деньги.

2. вторую однушуку можно сдавать - то есть получать доп. кеш.

3. период платы процентов - существенно меньше.

4. менее рисковый вариант - если что-то пошло не так - значительно дешевле прекратить схему, чем с трешкой.

зы: а самое важно - что запрет ипотеки в целом снижает стоимость квартир, то есть делает их более доступными.

[Ishogami]

@antiz,

Ну так, то в новострое взятом В ипотеку тоже чаще всего жить довольно затруднительно - ремонт, мебель, техника, сантехника, электрика, свет итд на это всё нужны деньги (в пещере из бетона никто жить не будет). Ремонт от застройщика редко попадается на уровне - "ничё так", чаще на уровне "это что затвоюмать?", А почти всегда - "лооол жестяная мойка и сидячий душ". Да и любой включённый ремонт почти всегда влияет на стоимость. А это ещё один кредит либо кватира ещё дальше от мск, а то и в регионах. Если квартира в Видном,а работаешь в МСк то нужна машина и ибо общественным транспортном каждый день туда и обратно по 2 часа - это ад. Нафиг такую "свою недвижимость". Лучше уж снимать

Изменено 20 февраля, 2018 пользователем Ishogami

[antiz]

 

 

Нафиг такую "свою недвижимость". Лучше уж снимать

да, многие так и решают

особенно в "загранице"

пока есть стабильный и относительно высокий доход и высокая мобильность - да удобно

 

 

[ReyAnd]

В тексте есть логическая ошибка. Или неверная вводная. Я особо не разбираюсь.

На которой строится всё остальное.

Изменено 21 февраля, 2018 пользователем ReyAnd

[antiz]

@ReyAnd,  

в смысле - ты не можешь указать или ты можешь указать, но не знаешь как называется?

Если второе, опиши словами, попробуем разобраться!

 

 

 

[ReyAnd]

Даже две.

[antiz]

а может три? третья такая немного за вторую закатилась и ты мог не заметить!

Давай, жги!

[ReyAnd]

Да, три. Ты прав.

Никогда не задумывался над этим, но автор отчасти прав. Конкуренция вовсе не ведёт к повышению качества.

[antiz]

Ну ты дальше будешь скакать ходить кругами или расскажешь про ошибки? 

а то время идет, а тебе еще про индийские защиты рассказывать 

[Ishogami]

@antiz,

Ну так это, тут де вроде если вон там посмотреть - всё становится предельно ясно...

А что касается ошибки, это да есть такое дело

[antiz]

ктонибудь из экспертов-ошибочников покажет "ошибку"?

[Ishogami]

@antiz,

Это было бы слишком легко и не так весело) 

[antiz]

@Ishogami, а, в таком ключе понятно, повеселимся!

у капитана резинового судна намечается юнга?    

[Ishogami]

@antiz, 

Что уж скрывать, растёт молодое поколение)

[antiz]

 

сложноватое на слух может быть, может быть с некоторыми вещами можно подискутировать

но полезно в любом случае